Le Conseil d’État a précisé, dans un arrêt du 15 juillet 2025, que les travaux destinés à rendre un bien luxueux ne peuvent être pris en compte pour écarter l’assujettissement à la taxe annuelle sur les logements vacants. Seuls les travaux strictement nécessaires à l’habitabilité du logement sont considérés dans l’application de la réserve d’interprétation fixée par le Conseil constitutionnel.
Un rappel sur le régime de la taxe
La taxe sur les logements vacants, prévue par l’article 232 du Code général des impôts, s’applique aux logements situés dans des zones tendues, vacants depuis plus d’un an. Toutefois, elle ne peut frapper que des logements « habitables » dont la vacance résulte de la seule volonté du propriétaire. Les logements nécessitant des travaux lourds pour être rendus habitables échappent donc à la taxe.
La question posée au juge
Dans l’affaire jugée, une société contestait son assujettissement pour une villa en rénovation au Cap d’Antibes. Elle invoquait l’importance des travaux pour soutenir que le bien n’était pas habitable. Le Conseil d’État confirme que la cour administrative d’appel avait correctement distingué les travaux indispensables à l’habitabilité (électricité, eau courante, équipements sanitaires) de ceux destinés à conférer un caractère luxueux (éléments d’agrément et de prestige). Seuls les premiers peuvent justifier une exonération.
Une appréciation au cas par cas et une charge de la preuve renforcée
Le Conseil d’État rappelle que c’est au contribuable d’apporter les éléments précis permettant d’évaluer la nature et le coût des travaux nécessaires à l’habitabilité. En l’absence de preuves suffisantes (devis détaillés, descriptifs précis), le bien peut rester soumis à la taxe. Cette décision conforte une jurisprudence stricte visant à éviter les détournements de la notion de vacance involontaire.
Cet arrêt clarifie la frontière entre travaux nécessaires et travaux de luxe : seuls les premiers sont pris en compte pour écarter la taxe sur les logements vacants. Une vigilance accrue s’impose donc aux propriétaires lors de la constitution de leur dossier justificatif.
CE, 15 juill. 2025, nº 499230, B
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